Новые реалии долевого строительства: дольщикам становится сложнее, застройщикам — легче

С 1 января 2026 года в России вступили в силу новые правила, касающиеся долевого строительства. Эти изменения существенно меняют положение дел между застройщиками и покупателями квартир в новостройках. В условиях, когда государственные органы заявляют о переходе от кризисных мер к нормализации рынка, на практике произошло удорожание рисков для дольщиков и ослабление инструментов их защиты. Нововведения, отраженные в федеральных законах и постановлениях Правительства, сделали судебную защиту менее доступной, а финансовую ответственность застройщиков менее строгой.

Далее в статье рассматриваются ключевые нововведения, на что следует обратить внимание при подписании договора, и рекомендации для защиты прав дольщиков.

Почему 2026 год стал переломным для долевого строительства

На протяжении последних лет рынок долевого строительства находился под жестким контролем, введенным для поддержки отрасли. Однако 2026 год стал началом нового этапа, в котором льготы для застройщиков не полностью отменены, а лишь оптимизированы. Важными документами, которые претерпели изменения, стали Постановление 326, касающееся финансовых санкций, и Постановление 2380, регулирующее передачу объектов дольщикам. В дополнение к ним вступил в силу Федеральный закон 500-ФЗ, который изменил Закон О защите прав потребителей в области недвижимости. Эти реформы значительно снизили гарантии для участников долевого строительства.

Топ-3 самых настораживающих нововведений для дольщиков

1. Мораторий отменен, но получить средства сложно

Одним из крупнейших изменений стало снятие моратория на взыскание неустоек с застройщиков за срыв сроков. Однако те, кто подали иски до 1 января 2026 года, будут ждать выплаты до конца года. Это создает ситуацию, когда право есть, но реализовать его невозможно. Для дольщиков с длительными задержками это становится серьезным ударом.

2. Ограничение ответственности застройщиков: новые риски для дольщиков

С отменой моратория введены строгие лимиты на размер неустойки. Теперь сумма взыскания не может превышать фактически уплаченную по договору сумму, что является катастрофической новостью для тех, кто платил по рассрочке. Также штраф в 50% за нарушение условий уже не является обязательным теперь застройщики могут легко переложить ответственность на подрядчиков.

3. Гибкость в пользу застройщиков: индивидуальные сроки и уведомления

Новые правила дают застройщикам возможность индивидуально переносить сроки сдачи квартир. Это может стать инструментом давления на дольщиков с целью заставить их подписывать дополнительные соглашения. Также уведомления о готовности объектов могут отправляться по электронной почте, что увеличивает риск пропустить важные сообщения.

Практическое руководство: как защитить свои интересы в 2026 году

В условиях новых реалий дольщикам важно проявлять бдительность уже на этапе подписания договора.

**Этап 1. Выбор застройщика**

**Этап 2. Работа с ДДУ**

**Этап 3. Приемка квартиры**