В этом году условия выселения арендаторов стали еще более жесткими. Владельцам квартир теперь придется проявлять больше терпения и аккуратности в своих действиях, если они захотят вернуть свое жилье. Полиция в таких случаях, как показывает практика, далеко не всегда готова прийти на помощь.
Изменения в законодательстве
Многие собственники предпочитают заключать короткосрочные договоры аренды, продлевающиеся до года. Это связано с желанием избежать дополнительных обязательств, которые возникают при долгосрочной аренде, таких как регистрация в ЕГРН и преимущественное право арендатора на продление (по ст. 683 ГК РФ). К тому же, часто автоматически прописывается пролонгация краткосрочных договоров, что дает возможности для гибкости.
Однако с недавнего времени актуально стало разъяснение Конституционного Суда РФ (постановление № 23?П). Теперь, если арендные отношения по регулярной пролонгации имеют продолжительность более года, такие соглашения могут быть признаны долгосрочными с соответствующими правовыми последствиями.
Что делать собственникам?
Собственники, которые хотят освободить квартиры от квартирантов, сталкиваются с преградами. Одностороннее расторжение договора возможно лишь при наличии вины арендатора — например, при наличии задолженности или грубых нарушениях. Просто желание собственника выселить квартиранта больше не является достаточным основанием.
Если квартирант продолжает проживать в квартире, это его право. Даже если собственнику удастся выселить арендатора, арендатор может потребовать возмещение ущерба в суде при отсутствии законных оснований для расторжения договора.
Новые рекомендации для арендаторов
Как же действовать собственникам? Если нужна возможность быстрого внесудебного расторжения, стоит заключать отдельные договора на срок до года, не добавляя автоматическую пролонгацию.
При создании договора важно указать четкие основания для расторжения и механизмы доказательства (например, акт о задолженности или список нарушений). Однако отсутствие вины арендатора ограничивает право собственника на внесудебное выселение, и ни управляющая компания, ни полиция не помогут в этом вопросе.
Регулярная пролонгация краткосрочных договоров также увеличивает риск того, что отношения будут переквалифицированы в долгосрочные. Это может привести к серьезным правовым последствиям и финансовым потерям для собственника, если возникнут споры с арендаторами.
